|
NO. 1｜壹 铜山区人口增长最多，沛县人口流失最严重 首先，我们先来看看徐州10年间人口增减情况。主城三区、贾汪区、铜山区、睢宁、新沂、邳州人口都增长了，而丰县、沛县人口在减少。徐州市区（主城三区+经开区+铜山、贾汪）常住人口共3207808人，比10年前第六次人口增长了535437人！10年来徐州城市建设天翻地覆，高铁、高架、地铁……城市框架越拉越大，展现出强大的人口吸引力。主城三区（鼓楼、云龙、泉山）人口，增长3.562万人。由于这10年来城市向外拓展，老城区人口向三环外新片区流出（再加上金山桥列入经开区独立统计），所以主城三区人口增长率不大。铜山区人口增长最多，10年增加9.5万人！尽管这10年间铜山区拆出了徐庄镇，但铜山区人口依然大幅增长。主要原因有：城市南扩进程下，铜山城建与商业发展紧跟市中心步伐。自从铜山万达开业以来，铜山主城区北京路板块迅速繁华起来，从百度热力图来看，人气比肩云龙区。加上大学路、娇山湖等板块的开发，铜山城区人口吸引力不亚于云龙区。（老城区+铜山万达+云龙万达，徐州热力图三足鼎力）徐州经开区被单独列了出来，目前人口总数38.1407万人。虽然没有六普数据对比，但不用想就知道，随着城市东扩和经开区产业发展，经开区的人口肯定也是巨量增长的！看看金龙湖、高铁站附近密密麻麻的新小区，所以人口增长率应该是超过铜山区的。贾汪区意外惊喜，也增长了2.2万人。贾汪作为资源枯竭型城区，本以为人口要外流，但七普数据表明，贾汪常住人口确实在上涨。房哥看来，主要有三个原因：1、贾汪人口出生率在增加；2、近几年贾汪大力改善生态和发展房地产，逐渐融入主城区，居住环境变好，房价便宜，来贾汪买房并居住的人多了；3、吸引台儿庄人来贾汪置业居住。其它5县（市）里，新沂人口增长4.9万人，增长率也最大！这是因为新沂距离徐州市区最远，被市区虹吸最小，新沂城区自身发展好，能留住当地人口。睢宁人口增长4.6万，原因和新沂差不多。邳州作为徐州人口第一大县，仅微增了4527人。因为邳州和徐州市区的联系紧密，到市区工作、买房、生活的邳州人太多。而人口减少的两个县，丰县-2.8397万人、沛县-10.3598万人。特别是沛县，人口降幅超预期！主要是两地位于徐州西北角，对徐州市区认同感更强，更积极来徐州市区买房、工作、生活。NO. 2｜贰 丰县老龄化最严重，经开区人口最年轻 徐州各地区人口年龄构成：11个县（市）区（含徐州经济技术开发区）中，15-59岁人口比重在60%-65%之间的有4个，在60%以下的有7个。65岁及以上老年人口比重在7%-14%之间的有3个，比重超过14%的有8个。
老龄化市区排名：泉山区15.1％>铜山区14.17％>鼓楼区13.2>云龙区11％>经开区9.8％。可见，老龄化主要还是偏向老城区。像云龙区、经开区都排名靠后，主要是这里刚好是城市东扩的主阵地，近年来各项利好配套、工作机会、房地产开发都向这里集中，吸引了诸多人群至此安家置业，充满活力。
而从周边县区数据来看，丰县17.09％，成为徐州老龄化最严重的区域；沛县15.31％，也排名靠前。结合上文中丰沛县人口大减情况来看，有两个较为明显的现象：1、年轻人流失较严重；2、农村留守老人较多。NO. 3｜叁 云龙区人口素质最高，邳州高学历人口最少
人口受教育程度：全市常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口1178100人。与2010年我市第六次全国人口普查相比，每10万人中拥有大学文化程度的由7363人增加为12969人，云龙区大学学历人口最多，泉山、鼓楼、经开区排名第2-4！
可见，人才依然流向云龙区>泉山区>鼓楼区>经开区>铜山区……，这些地方工作机会更多、工作技能要求更严、人口素质更高。
NO. 4｜肆 经开区男性最多、泉山区女性最多
地区人口性别构成：11个县（市）区（含徐州经济技术开发区）中，总人口性别比在100以下的有2个，在100至103之间的有6个，在103至107之间的有3个。
泉山区女性比例最高！男女性别比仅96.11%，女性远超男性13万多！云龙区次之，男女比例仅98.78%。这2个区，是徐州仅有的2个女多男少的区。
而经开区的男性比例最高，男女比例高达105.76%！这一点也不奇怪，因为经开区工厂集中，男人多自然很正常了！贾汪区次之，男女比例高达105.61%；铜山区第3，男女比例103.47%。其它各县的男女比例并不算高，主要是因为男青年外出工作比较多。
主城区女的比男的多，但并不代表男人找老婆就容易，主城区高昂的房价，让很多男青年望而却步。这也是为什么市区的婚恋机构里，女性会员远超于男性会员的原因。在城里，有钱又有型的优质男，真的是“珍稀动物”。
NO. 5｜伍 城镇化率65.63%，市辖区流动人口143万
城镇化率：根据徐州市第七次全国人口普查结果，全市常住人口中，居住在城镇的人口为5961888人，占65.63%；居住在乡村的人口为3121902人，占34.37%。与2010年六普相比，城镇人口增加1400388人，乡村人口减少893823人，城镇人口比重上升12.45个百分点。140万人进城镇，怪不得这10年徐州房价涨的这么猛！流动人口：在全市常住人口中，人户分离人口为1997139人，其中，市辖区内人户分离人口为560871人，市辖区流动人口为1436268人，其中省外流入人口为248367人，省内流动人口为1187901人。市区流动人口140万，这些人很多要买房吧，所以徐州房价还得涨。与2010年第六次人口普查相比，市辖区流动人口增加774704人，增长117.10%。这也说明徐州市区强大的辐射力和人口吸引力！
NO. 6｜陆 从人口数据看徐州房价走势 前些天江苏公布13市人口数据，徐州人口增长50.3万，超乎预期，而有些人认为徐州人口的增长是“生出来”的，现在，徐州各区县人口数据公布，可以说打了这些“徐州黑”的脸。因为市区人口就增长了53万多，而市区人口出生率不高是公认的事实，那么这说明徐州人口的增长更主要是因为人口的流入。从流动人口看，市区143万多流动人口中，省外流入人口就近25万！此前徐州官方有个数据：2020年徐州医院门诊人数40%来自省外；三分之一的高端商品是省外的人购买；徐州卖出的房子，近四成是省外的人买走。（淮海经济区12市公积金互通）
再加上徐州自身的城镇化，过去10年城镇化率上升了12.45个百分点，增加到65.63%；根据十四五规划，到2025年，徐州常住人口城镇化率将达到73%，还有很大的城市发展空间，周边人口还将不断流入。房价趋势“长期看人口”。人口快速增长的徐州，购房需求一直在增长，将会有更多的各县区人口和周边外市人口，在徐州安家，所以徐州楼市应当长期看好。
| 
