|
有新闻线索加微信：18652190335 或者微博@指尖徐州 采用即发30-100元红包图
据网友爆料：近日徐州一楼盘，洋房价格5800-6300元/㎡，下为认筹现场，保安大哥很辛苦☟
先说价格，6000左右还是洋房，以徐州目前10000均价的楼市来对比简直就是白菜价；再说地段，地处徐州传统意义的东区再往东——大湖水库旁，在很多人的印象里这简直偏得不能再偏了，甚至可以说是不毛之地。
所以，有人争破脑袋抢，认为这是抄底的最后机会；有人满脸不屑，认为在国家政策严控下再投资房地产的都是傻子。
那么，在这个钞票贬值的时代，到底谁才是傻子，大湖水库真是徐州楼市的处女地吗？这是我们要探讨的主题。
不仅徐州在南京河西，也出现了排队抢房的盛世景象。当场验资几百万，还都是银行本票，南京土豪都在这里了，内什么，个人问题还没解决的，可以试试这个途径。
11月15日清早，刚刚步入初冬的南京，空气中还泛着丝丝寒意。同时就在这一天，南京的河西区却上演了火热的一幕。约1.46万人在售楼处门口排成长龙，等待着楼盘开盘，摇号选房。
凌晨排队抢房的现象大家并不陌生，毕竟去年上半年，众多一线和二线城市的售楼处都上演过这种狗血又煽情的剧情。但是，在经历了多重严格调控后的今天，楼市明明已入凛冬，再次上演抢房潮，不得不承认，确实有匪夷所思的意味。就连南京的当地人都在怀疑，难道南京的楼市真的如此坚挺？
据悉，参与此次抢房的人数达1.46万，但是可售的房源却只有3177套，最低中签率只有8%。抢房热度可见一斑。然而了解之后，造成此次房荒的主要原因是，在执行严格的限价政策后，南京成为了典型的一二手倒挂严重的城市之一，同一区域，新房二手房的价差在1万左右。此次遭抢的新房项目，就是在限价政策下开盘的，性价比非常高，中签者相当于直接赚了100万，一本百万利的买卖，谁愿意错过。
南京抢房潮让人匪夷所思的，不仅仅是人们对房子的热情，更多的是，为什么会有这么多能付得起8成首付的人。此次楼盘开盘门槛之高，主要体现在资金上，除了报名摇号需要几百万元的验资，摇号中签的还需短时间内凑齐8成首付款。
粗略梳理登记摇号名单，有记者发现一个人同时登记多个号的现象不少。更令人吃惊的是，有人在5个楼盘共登记了7个号。按照登记规则，其存入银行以备验资的资金至少在1260万元，最多要达1760万元。所以说，虽然这次开盘的楼盘价格很低，但是付得起8成首付的又有多少。南京抢房潮，单纯就是一场实力的比拼，是有钱人之间互相显摆的游戏，大量普通的刚需一族被排除在外。
不管是之前北京的夜光盘，还是这次南京的抢房潮，摆在大家眼前的，是赤裸裸的金钱诱惑。至于这次抢房潮是不是楼市回温？答案：
不是，但是会造成个别城市楼市温度骤升，甚至会引发部分人买不到房的恐慌心理。
当一个人身边都是着急买房的人，同时你自己有亲身经历过买不到房的绝望，很难相信，他还能始终保持理智，相反，更多应该是更加着急买房，陷入更加担心自己买不到房的恶心循环。
总体来看，目前楼市的温度，仍然在随着深冬的来临，保持着下降的趋势。这段时间，全国房价总体稳定，一线城市如北京上海，有小幅下跌。
对于刚需来看，这段时间是个非常好的时机，可以抽出时间多看看不同的项目，做一些实地堪盘，同时项目的议价空间也相对变大，更有机会买到合适的房子。
下面，我们再把视线从南京转回到徐州大湖水库。大湖水库距离云龙湖近20公里，距离东区万达商圈也尚有一段距离，既然这么远，附近楼盘凭什么还会引得这么多人抢购？笔者认为原因有三：
大湖水库
分析徐州大湖水库旁此次销售火爆的楼盘，不难发现：拿地时间较早，地价较低，客户群精准，开发商在入市价格上有较大的定价空间，但受限于地理位置、楼市政策等影响，项目均价迟迟未突破万元大关，低价仍是引起购房者抢房的主要原因。
而南京河西10盘出现的抢房潮也主要因为价格因素导致。据了解，此次集中验资的河西10个项目此前已经沉寂半年之久，备案价仍是一年前的价格，出现新盘价格比二手房价格低的情况，以至于出现排队抢房现象。
但与南京大为不同的是，虽然徐州的二手房价格高于新房的价格，但差额并不高，大约在1000-2000元/平之间，而且徐州各区域的部分二手房价格依然在降，这对于投资来讲，并没有太大的利润空间，刚需购房者确实大量存在。
未来不可预测，但徐州城市的价值却能预测，如果5年后再来看大湖水库，你会看到一个怎样的未来？这是很多开发商的买卖噱头，也是目前这批购房者冒着被周围人嘲笑的风险，前去安家的原因。不是所有人都愿意蜗居在市区陈旧的二手房里，即便是方便，多数刚需的首选依然是新房，也是人之常情。
和平路东延：工程总投资约2.5亿元，自高铁站区鲲鹏路至外环公路，总长17.8公里。
10月26日，徐州政府采购网发布了徐州经济技术开发区棚户区改造项目采购需求征求意见公示，附件显示，3个地块在东延的和平路上，均靠近大湖水库。
鲲鹏路以东、和平路东延以北
京沪高铁以东，和平路东延以北
和平路东延以南、陇海铁路以北
彭祖大道东延：彭祖大道向西，经过奥体、一中、大龙湖，至拖龙山，与黄河路贯通工程相接，通往铜山新区；向东，经高铁东城、徐庄，至外环公路，成为344省道的一部分。
地铁双交汇：地铁双交汇2号线二期+7号线，如下图是网传最新一轮的地铁规划图。
2号线二期猜测线路
7号线猜测线路
双铁铁交汇，局部放大图
徐州一中高铁新城校区：根据去年徐州公布的《2016年徐州市区中小学重点工程计划》，高铁商务区那边还要建一所九年制学校，建筑面积约3万平方米，办学规模36个班，分为小学、初中部。该校区目前名称叫徐州一中高铁新城校区，位于鲲鹏路与和平大道东延段交叉口西北，鸿畅路东侧，在建高铁站区街坊中心南侧。
嘉治（剑桥）公学：项目位于徐州经济技术开发区高铁国际商务东区核心区，彭祖大道南侧、中心湖北侧，项目建成后拟设置42个班，约1080名学生。
根据相关规划图，未来这里将新建多所学校，本区域的业主将享受到丰富的教育资源，不必东奔西跑，享受孩子就在家门口上学的便利。
而同样是身处经济开发区，曾经这里只是一个大水坑，只有极少数钓鱼爱好者知道。这几年，徐州在这里像是玩魔术一样变出了一个美轮美奂的公园——金龙湖，可以对比卫星在几年间拍摄的图片：
2003年的金龙湖还是一片黄土没有湖
2010年的金龙湖开始崭露头角
随着宜家等项目的建设，该区域内的商业、教育、交通配套俨然成长为徐州的副中心地带。那么，据此不远的大湖水库片区能否借金龙湖的余光，在未来几年内也复制出相同的成功呢？
于是紧邻大湖水库旁的东龙湖出现了，它将成为规划中的城东新区的核心区。
东龙湖规划，局部放大图
东龙湖现状
根据2016年12月27日，徐州市规划局召开的新闻发布会，透露我市将打造2+6+15新型区域中心城市空间新格局，通过双中心、六组团和十五个功能集聚区，增强城市内部布局合理性，建设紧凑型城市，扩大徐州城市的影响。
其中城东新区，到2020年人口将达到16万，未来会是一座滨湖生态之城。
至于5年后东龙湖能否复制金龙湖的成功，笔者个人很难预测，这取决于以上种种能否尽快落实，徐州经济、楼市的走向，但交通、教育等配套，确实已经在沿着前人走过的方向前进。
过去这两三年，徐州房价虽有过寒冬但整体依然是大涨趋势，这是每个人都看到的事实。而这段时间恰是徐州地铁动工建设的两三年，上述东龙湖的未来发展同样离不开地铁的影子。
于是，有不少网友认为虽然地铁对徐州未来的交通会带去有利影响，但对房价的拉动也是不可忽略的重要因素。就这一点，笔者也不否认，认为地铁拉动土地，土地拉动房价，在一定程度上共同造就了今天的徐州楼市。 首先，地铁是相当贵的一项建设。按照各个城市公布的人均可支配收入来看，大部分人一年的可支配收入，还不够地铁修1米。徐州地铁1、2、3号线一期工程，总长度67公里，总投资约443亿元， 平均下来每公里的成本是6.6亿，每一米就要6.6万。
而根据规划，远景徐州城市轨道交通方案由7条城市轨道普线和4条城市轨道快线构成，总规模323.1km，总投资或将超过2000亿元，这笔钱从何而来？
不举债、不加税，要保证未来的5年内继续疯狂修建地铁，趁着房价高涨，卖地不失为一种财务上的保障。2017年上半年，徐州土地收入达154.3亿，主城区90.51亿。而从成交建设用地面积来看，徐州以超过1200万平方米的出让面积，在百亿俱乐部中仅次于重庆。
我们不妨做一种假设，等到1、2、3号线一期工程完工后，如果徐州继续大力修建其它线路，土地出让仍难以放缓脚步。地铁修到哪，房子盖到哪，土地卖到哪。
结语：修地铁，卖土地，城市面积进一步扩增，对地方来讲这似乎是个一箭三雕的买卖；买不起市中心，买郊区，有地铁也能拉近与主城区的距离，对买房者来讲这似乎是委曲求全的唯一办法。笔者唯一的担忧是，填充这一个个新城的人口、实体经济能否跟得上脚步，土地财政何时才能不是地方的最大依赖？以现在的状况看，未来5年徐州城建的脚步不会停下，或许只有10年后我们才可以得到一个清晰而真实的答案。
（文章综合来源诸葛超明的地产观、彭城房产、彭网、徐州极房、无线徐州、 彭网彭网彭网徐州极房徐州城建吧网友、徐州高楼迷网友等，如有遗漏，欢迎补充）
| 
